서울 강남구 일원동 상록수 아파트 손품

안녕하세요! 송파에서 강남직고 용산까지 송강용입니다. 오늘은 강남구 일원동 상록수 아파트에 대한 입지분석을 해보겠습니다. 이번주말에 임장도 계획하고 있어서 미리 여러 가지 자료를 확인하면서 공부하고 있습니다.

 

서울시 강남구 일원동 상록수 아파트 개요

 - 주소 : 서울시 강남구 일원동 734 (제2종일반주거지역 : 중층 중심의 주거용과 편의시설)

 - 준공년월 : 1993년 3월 27일 (약 30년 경과)

 - 세대수 : 740세대 (27평형 - 480세대, 30평형 - 260세대)

 - 동수(층수) : 22개 동 (최고층 5층) > 최대 7층이하로 제한 (도시계획 22.10.17)

 - 주차대수 : 962대 (세대당 1.3대)

 - 난방방식 : 지역난방 (열병합)

 - 시공사 : 남광토건(주)

 - 용적률 : 109% > 최대 200% 이하

 - 건폐율 : 29% > 최대 60% 이하

토지이음-확인

토지이음에 들어가서 도시계획을 열람하였습니다. 상록수 아파트는 지도에서 보면 언뜻 1종으로 나오긴 하는데, 단지의 중간에 있는 상록수 공원은 1종으로 되어있고, 나머지 아파트는 2종입니다. 2종 일반주거지역엔 어느 정도로 변화가 가능한지를 확인해 보기 위해 토지이음에서 토지이용계획을 검색하였습니다.

층수-높이제한-7층

하지만 2종이라도 지금은 7층으로 높이제한이 되어있습니다. 아마 남측에 위치한 대모산의 영향으로 산을 가리지 못하도록 아파트 높이를 제한 둔 거 같습니다. 그래서인지 더 남쪽에 있는 청솔빌리지는 3층으로 되어있습니다.

 

요즘 서울에도 많은 규제가 풀리고 있고, 다른 곳도 2종이지만  20층 이상의 계획도 승인이 되고 있기 때문에 조금은 더 기다려봐야 할 듯합니다.

 

1. 현재 시세

구분	27평	30평
매매
전세
월세
평면도

27평형, 30평형에 대해 매매, 전세, 월세를 알아봤습니다. 매매가 대비 전세가는 약 32% 정도입니다. 갭투자를 하기엔 너무 큰 금액이라고 생각이 듭니다. 서울에서 몇 남지 않는 저층 아파트다 보니 나중에 재건축을 기대하고 매매가가 많이 높아져 있다고 생각이 듭니다. 공시가격은 15억 600 ~ 18억 2000으로 되었습니다.

평면도를 보면 두 평형대 방 3개로 구성되어 있으며, 30평형은 안방 화장실이 별도로 있습니다. 27평형보다 주방 발코니가 조금 더 큰 것도 다른 점입니다.

2. 교통(지하철, 광역교통망)

지하철은 3호선 일원역이 단지 바로 옆에 있습니다. 일원역이랑 가장 먼 101동을 기준으로 하더라도 도보로 10분 걸리는 622m로 나옵니다. 211동에 들어간다면 정말 가깝겠죠? 하지만 외부 펜스로 인해 좀 돌아가야 해서, 가장 가까운 동은 205동으로 나옵니다.

일원역-지하철3호선-도보-10분

강남역까지는 지하철을 이용할 경우 3호선을 타고 교대역에서 환승하여 강남역 도착 시 30분 이하로 걸리니 직주근접은 매우 뛰어납니다.

강남역까지-자동차-30분

서울은 지하철이 워낙 잘 연결되어 있습니다. 자동차로 가도 30분이 걸리는 것으로 나옵니다. 7km인데 막히는 구간도 많이 있어서 그렇게 나옵니다. 실제로는 신호등의 대기도 보면 지하철로 이동하는 것보다 더 많이 걸릴 수도 있습니다.

3. 교육환경

1) 대모초등학교

대모초등학교-도보-6분

단지의 중앙에서 대모초등학교까지는 도보로 6분입니다. 횡단보도를 한번 건너야 한다는 단점은 있지만, 건너편도 아파트 단지고, 2차선의 좁은 도로다 보니 차들도 속도가 빠르지 않아서 안전하게 다닐 수 있습니다. 가람 아파트보다는 조금 멀지만 문제없는 거리입니다.

2) 대왕중학교

대왕중학교-도보-7분-보통학력1위

대왕중학교는 강남지역에서 보통학력(국영수)이 97.6%로 1위입니다. 특목고진학률은 1.8%로 조금 낮은 위치에 있지만 전반적으로 공부를 잘하는 학교입니다. 제 지인도 여기 학교를 보내려고 한다는 말을 들었습니다. 보통학력이 높다 보니 아이들도 공부를 하는 분위기라서 공부의 습관을 가장 잘 들여야 하는 중학교가 좋은 건 매우 좋은 장점입니다.

중학교까지의 거리도 가까운 편입니다. 단지와 단지 사이의 횡단보도와 학교까지의 횡단보도 2번만 건너면 되는데, 중학생이니 이 정도는 문제없는 거리입니다.

3) 중산고등학교

중산고등학교-도보-10분-보통학력 9위

중학교에 비해서는 고등학교는 조금 아쉽습니다. 그래도 강남구 평균 이상으로 성적관리를 하고 있으며, 보통학력이상은 90.6%로 9위입니다. 대학교 진학률은 44.4%로 나옵니다. 이건 재수를 하는 학생도 있을 거라고 생각이 되므로 실제 졸업생 전부를 따지면 더 좋은 진학률이 나오지 않을까 생각합니다.

4) 대치동학원가

대치동학원가-지하철-18분

공부를 하는 학생을 둔 부모님들은 다들 들어봤을 대치동 학원가가 가까이 있습니다. 지하철로는 18분 3개 역만 가면 도착하는 거리이며, 자동차로 이동을 하는 경우에도 4Km의 가까운 거리입니다. 물론 막히는 곳이 많아서 시간은 20분 정도 걸립니다. 조금 빨리 가도 15분 정도입니다.

운동이 부족한 학생들은 공부를 하러 가는 길에 걸어간다면 어느 정도 운동도 되는 거리입니다. 별도의 시간을 내서 헬스장을 갈 수 없으니 3.2km의 거리를 걸어서 50분 정도면 공부할 때도 체력이 중요한 고등학생에겐 딱 좋은 거리라고 생각됩니다.

4. 상권(편의시설) 및 쾌적성(자연환경)

상권은 특별한 건 없습니다. 일원역이 있다 보니 역에 있는 여러 가지 상가들에서 간단하게 생활을 하는 건 가능합니다.

특별한 편의시설은 삼성서울병원이 가까이 있습니다. 공부를 위한 학생들의 학군도 괜찮은 곳이지만, 나이 드신 분들이 병원과 가까이 남쪽엔 산도 있어서 쾌적한 환경에서 지내지는 것도 매우 좋은 곳입니다.

대모산 도시자연공원도 가까이 있고, 그 외에도 공원이 많이 있습니다. 30년 된 오래된 아파트이긴 하지만, 그 당시에 도시계획을 잘해서 도로도 반듯하게 만들어져 있습니다.

 

강남구-일원동-상록수아파트-썸네일

결론

대청역 주변엔 디에이치자이개포, 래미안개포루체하임아파트, 서울개포상록힐스아파트 등 많은 곳이 재건축되어있습니다. 양재대로를 건너 남쪽에 있는 곳은 극동샘터마을 아파트와 푸른 마을이 있는데 여긴 15층이 높이라서 철거도 어렵고, 재건축의 이슈는 조금 더 늦게 찾아올 것으로 보입니다.

시간을 투자할 수 있는 분들이라면 환경도 괜찮은 곳에서 학군의 효과도 누리고 용적률 및 층수에 대한 제한이 풀리기 전에 투자를 한다면 이후 재건축을 했을 때 많은 이익이 생길 수 있는 단지라고 생각됩니다.

이번주 주말엔 실제 임장을 가서 다시 한번 걸어 다니면서 확인을 해보겠습니다.

임장 후 후기를 작성할 때 뵙겠습니다. 감사합니다.